Justiça concedeu 30 dias para que o GDF apresente o plano de desobstrução das faixas de passagem no Lago Sul e Norte. GDF contra apresentou projeto que outorga áreas verdes aos moradores. Foto de Tony Winston.

Tentando reverter uma decisão judicial que manda liberar passagens de pedestres no Lago Sul e Norte, o GDF apresenta projeto de lei que privatiza áreas públicas dos dois bairros e, ainda por cima, cobra, além do IPTU, mais R$ 17,5 milhões anuais dos que lá residem. Mesmo assim, iniciativa é considerada um privilégio para alguns poucos brasilienses. Proposta desagrada moradores, Ministério Público e o Judiciário. 

 

Por Chico Sant’Anna

Já imaginou possuir uma ampla área no Lago Sul o no Norte a um custo de menos de R$ 3,00 por metro quadrado ao ano? Pois é, isso pode vir a acontecer, mas as chances não serão para todos os brasilienses, só para quem já é dono de lote nesses dois bairros.

Terra pública de graça, ou pelo menos a preços módicos. Assim pode se resumir o pleito da maioria dos participantes da consulta pública virtual, realizada na terça-feira, 17/11, pela secretaria do Desenvolvimento Urbano e de Habitação – Seduh, para debater o projeto de lei que concede aos moradores do Lago Sul e Norte as áreas verdes lindeiras aos lotes formais. A suspensão da reunião foi alvo de uma recomendação formal enviada à Seduh pelo Ministério Público do DF. A recomendação não foi atendida e um pleito de igual teor foi alvo de processo de tutela cautelar proposto pelo MPDFT. A Vara de Meio Ambiente, ainda que considerasse a consulta “eivada de inúmeras irregularidades formais”, liberou sua realização, baseada nos princípios da liberdade de expressão, “devendo a responsabilização pelos excessos cometidos se dar ‘a posteriori’.”

Memória

Para entender esse imbróglio é preciso voltar um pouco no tempo.

Em 2013, o Juiz Carlos D. V. Rodrigues, da Vara de Meio Ambiente do Tribunal de Justiça do DF, julgou o processo n° 2012.01.1.099716-4, aberto pelo Ministério Público para liberar faixas de área pública existentes entre os lotes localizados nos finais de quadras residenciais sem saída. Essas faixas, denominadas servidões de passagem – corredores com mais ou menos três metros de largura – não fazem parte dos lotes formalmente comercializados e estão previstas nos planos urbanísticos dos Lago Sul e Norte – a ação não inclui o Setor de Mansões do Lago Norte – e são destinadas a passagem de pedestres e das redes de infraestrutura, tais como água, esgoto, telefonia e luz. Entretanto, a grande maioria dos proprietários de imóveis nos dois bairros incorporou essa fatia de terra pública às respectivas propriedades privadas. Raros são os casos onde houve respeito às normas urbanísticas.

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Pela decisão judicial, 891 lotes nos Lago Sul e Norte, todos em ponta de picolé, deverão desobstruir as passagens de pedestres previstas no projeto urbanístico.

Há sete anos, sentenciou o juiz: “O exercício do direito de ir e vir, seja para ter acesso à Orla do Lago Paranoá, bem de uso comum do povo, ou para ter acesso às principais vias do Lago Sul e Norte, deve ser garantido, não sendo possível sua privatização ou seu fechamento para a população”.

Essa sentença é contemporânea a outra, que determinou ainda no governo Agnelo Queiroz, a desobstrução da Orla do Lago. Em ambos os casos, o GDF empurrou com a barriga a decisão judicial já tramitada em julgado – ou seja, não cabe mais recursos. Rollemberg foi obrigado a executar a sentença da Orla, sob risco de perder seu mandato por improbidade administrativa. O mesmo pode acontecer com Ibaneis Rocha.

Em 19 de setembro de 2018, a Agefis encaminhou a justiça um cronograma que previa a desobstrução dessas faixas entre abril de 2019 e novembro de 2021. Nada foi feito concretamente. Mas recentemente, o DFLegal, sucessor da Agefis, quis empurrar o início da execução da sentença para 2024. Em audiência virtual realizada em, 27/10, o Juiz Carlos Maroja, da Vara do Meio-Ambiente e Desenvolvimento Urbano, concedeu 30 dias para que o GDF apresente o cronograma de retirada das cercas que deverá ser concluída ao longo de 2021. A medida deve atingir menos de 900 casas nos dois bairros.

Desinformação

Nesse ponto começa a desinformação de muitos moradores e até um clima de certo pânico, pois muitos entenderam que todos teriam que recuar suas cercas, criando um corredor na junção entre a área verde de um conjunto, com o conjunto frontal. Na verdade, a decisão judicial afeta 891 lotes, de um universo de 13.665 lotes existentes nos dois bairros. Do total de áreas a serem desobstruídas, 437 estão em Quadras Internas – QIs.

A obstrução, segundo levantamento da Agefis, amplia em, no mínimo, meio quilômetro a média dos percursos que os pedestres precisam caminhar para chegar aos pontos de ônibus, unidades de saúde, comércio e equipamentos públicos.

Pedestres prejudicados

Num bairro onde a mobilidade ativa já é prejudicada, levantamento feito pelo próprio GDF constatou que as faixas apropriadas pelos moradores representam mais “prejuízos à circulação de pedestres”.

A obstrução, segundo levantamento da Agefis, amplia em, no mínimo, meio quilômetro a média dos percursos que os pedestres precisam caminhar para chegar aos pontos de ônibus, unidades de saúde, comércio e equipamentos públicos.

“Constatam-se, na maioria dos casos, aumentos de percurso acima de 100% em relação ao percurso de projeto, para acesso aos pontos de ônibus. A quase totalidade dos percursos atuais analisados excedeu a distância máxima de 500m, recomendada para acesso ao sistema de transportes coletivos” – diz o relatório oficial. Caso as passagens fiquem liberadas, as caminhadas seriam a metade do que é hoje exigido e passariam a ser, pelo menos, meio quilômetro mais curtas. O que para crianças e idosos ou sob chuva ou sol tórrido faz uma grande diferença.

Becos-sem-saída

“As Regiões Administrativas do Lagos Sul e do Lago Norte possuem desenho urbano inspirado no Movimento Moderno (séc. XX), com quadras inseridas em um entorno rico de áreas verdes públicas ajardinadas e acesso por meio de via sem saída a que costumeiramente se chama “cul de sac” (becos-sem-saída). Porém, as áreas verdes ajardinadas e de livre acesso à população, fator definidor dessa tipologia de desenho urbano, chamado, em sua gênese, de “garden city”, tenderam, em Brasília, a ser ocupadas pelo particular proprietário do lote lindeiro. […] A situação atual de obstrução das áreas públicas correspondentes às passagens de pedestres das quadras QI e QL do SHIN e SHIS corresponde à consolidação de um longo processo de ocupação paulatina […] onde os moradores buscaram ampliar, cada vez mais, a área dos próprios lotes, à revelia do interesse da coletividade e da própria fiscalização.” – diz o relatório da Agefis. 

Antes de ser governador, o advogado Ibaneis Rocha representou o interesse dos moradores do Lago Sul, contrários a desobstrução da Orla do Paranoá.

Clientela antiga

A gestão do governador Ibaneis Rocha – cujo escritório de advocacia no passado representou os interesses de moradores do Lago contrários a desobstrução da Orla do Paranoá – tenta revogar em instâncias superiores a decisão judicial. Como é bastante remota a possibilidade de isso vir ocorrer, foi elaborado um projeto de lei que reduz as 891 passagens para algo em torno de 64.

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O projeto vai além, contudo, e propõe a outorga de uso, de forma onerosa, de área pública contígua aos lotes. Em outras palavras, concede as áreas verdes aos terrenos lindeiros.

Pelo projeto, embora as áreas verdes sejam consideradas “non aedificandi” – onde edificações são proibidas – há a possibilidade de que venham a ser autorizadas ocupações com construções “definidas em ato próprio a ser expedido pelo órgão gestor do ordenamento territorial e urbano do Distrito Federal”. Ou seja, a Seduh poderá a seu critério autorizar que haja edificações nessas áreas. No projeto de lei não há parâmetros para essas potenciais edificações.

A urbanista Tânia Battella considera “lamentável” a proposição governamental. Ela questiona se foram elaborados estudos técnicos que demonstrem a viabilidade dessa transformação de categoria de uso. A falta de estudos técnicos também foi levantada pela Promotoria de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística – Prourb. Além disso, embora os dois bairros estejam inseridos em Áreas de Proteção Ambiental – Apas, nenhum conselho gestor dessas APAs foi consultado previamente.

Segundo Battella, a preservação dessas áreas verdes e livres de edificações é fundamental por razões do “meio ambiente cultural”, também, pelo fato de estarem inseridas na Área de Tutela do Bem Tombado que é o Conjunto Urbanístico de Brasília. “Qualquer intervenção nesses espaço físico-territorial deve se submeter, além da legislação urbanística e ambiental, também à legislação, normas e regras de proteção, manutenção e preservação do “Patrimônio Histórico”. O Iphan editou, em 2012, portaria normatizando interferências urbanísticas na área de entorno do Conjunto Urbanístico de Brasília, e não se tem notícia de que o projeto de entrega a particulares das áreas verdes tenha sido alvo de análise do Instituto.

Cada vez mais, escritórios jurídicos têm mudado seus escritórios do centro de Brasília para o Lago Sul e Norte.

Para o professor da Universidade de Brasília, Frederico Flósculo, o GDF tem “favorecido e estimulado a transformação de uso do Lago Norte e do Lago Sul em uma concentração paulatina de escritórios de advocacia.” Por pressão da OAB-DF, a Câmara Legislativa ao votar a Lei de Uso e Ocupação do Solo – Luos, elaborada no governo Rollemberg, tornou legal a existência de escritórios de advocacias no Lago Sul e Norte. Desde então, é expressiva a mudança de empresas juridicas para esses dois bairros, trazendo consequencias danosas aos Setores Comercial Sul e Norte.

“Esses escritórios têm pavimentado as áreas verdes como estacionamento para seus negócios praticados dentro da área residencial e a partir de majestosas residências. Acredito que querem legalizar a super-pavimentação e a super-construção nesses lotes residenciais do Lago, de forma voltada para sua prestação de serviços” – alerta ele.

Um passeio pelo dois bairros permite constatar que, além dos escritórios de advocacia, há nos lotes residenciais representações diplomáticas, clínicas de saúde, escolas, academias, salões de beleza, escritórios de lobby, dentre outras atividades econômicas. Tudo num bairro residencial onde as ruas são no estilo beco sem saída e sem estacionamentos externos, o que provoca externalidades danosas aos moradores. Essas externalidades poderiam agora afetar as áreas verdes, inclusive aumentando a impermeabilização do solo.

Estratégia

A iniciativa do GDF é vista dentro das esferas judiciais como uma tentativa de reverter a decisão do TJDF de liberar as faixas de passagem. Na sentença que liberou a consulta pública, o juiz Carlos Maroja levanta a possibilidade de a proposta ser “motivada pelo evidente propósito de elidir os efeitos de decisão judicial, como defende o Ministério Público”. Esta visão é corroborada por uma nota divulgada pela Associação dos Amigos do Lago Paranoá – Alapa, onde diz que “com base no estudo da Alapa, o GDF elaborou o Projeto de Lei”. No passado, a Alapa já havia tentado por vias judiciais a aquisição das áreas verdes, mas a ambição foi preterida pela justiça, exatamente por ferir o conceito de cidade parque. Ou seja, Ibaneis, via Seduh, propõe um projeto para atender os desejos de seus antigos clientes no escritório de advocacia.

Entretanto, juristas ouvidos por esse blog afirmam que a estratégia de aprovar uma nova lei não deve ter o resultado desejado, pois o Artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição, estabelece que uma lei posterior não revoga a decisão judicial transitada em julgado. “O governo sabe que essa lei já nasceria inconstitucional. O propósito é só ganhar tempo até o fim do mandado atual” – analisa uma fonte no TJDF.

Preços

O projeto da administração Ibaneis pega um limão – a obrigação de liberar as passagens de pedestres – e faz uma limonada, só que bem azeda para a maioria dos moradores do Lago. Se antes, seriam afetados 891 lotes, agora, com o projeto, as novas regras afetarão o bolso de cerca de 17.265 famílias. Dessa forma, não são todos os moradores que são favoráveis a essa iniciativa oficial. Já há inclusive uma petição pública elaborada pelo Movimento de Moradores em Defesa das Áreas Verdes Públicas. Mas a contrariedade não é exatamente sobre a privatização do que hoje é público. Recai muito mais nos valores e as formas de pagamentos propostas pelo governo.

O GDF propõe que os moradores paguem o equivalente a 0,002% do valor atribuído por metro quadrado no cálculo do lote formal beneficiado. O pagamento será anual, com vencimento até 31 de janeiro de cada ano, admitindo-se o parcelamento em até três vezes, porém com correção das parcelas. Um lote de 800 metros² (área média dos lotes nos dois bairros) tem hoje um valor venal entre R$ 900 mil e R$ 1 milhão. Considerando uma área verde de 400 metros² – esse é o padrão para os lotes das QIs, nas QLs pode ser bem maior) o valor da taxa de outorga ficaria entre R$ 900,00 e R$ 1.000,00. Dessa forma, a secretaria da Fazenda poderia estar arrecadando mais de R$ 17 milhões, só em outorga onerosa.

Quem não quiser pagar essa taxa terá que correr e apresentar sua recusa formalmente ao GDF e comprovar que não utiliza, total ou parcialmente, a área verde. As cercas deverão estar no limite dos lotes oficiais. No projeto não está explicitado se quem vier a edificar na área pública pagará mais por isso. A falta de regras explicitas é um dos questionamentos que Tânia Battella faz a proposta. “Os tipos de edificações permitidas deveriam constar no texto da lei e não em regulamentação do Poder Executivo deveria conter também regras básicas de dimensões e condições especiais, como aquelas que contém, por exemplo, nascentes, olhos d’água e outras situações peculiares” – diz ela.

Pechincha

A cobrança assustou moradores que participaram na consulta pública da Seduh. Houve quem defendesse a concessão gratuita das áreas públicas, já que moradores terão a obrigação de mantê-las, e até quem defendesse o ressarcimento aos moradores dos gastos que eles alegam ter despendidos até aqui para manter áreas públicas.

Um vídeo produzido pelos Conselhos Comunitários do Lago Sul e Norte convoca moradores a apoiarem o projeto de outorga das áreas verdes, mas que também haja pressão para que não seja cobrada ou que os valores sejam baixos.

Nessa barganha de pechinchar preços pela as áreas públicas, os moradores do Lago Sul e Norte já contam com a simpatia da deputada distrital Julia Lucy (Novo) que interpelou o GDF sobre os valores da outorga onerosa e propondo que no primeiro ano fosse de graça. Não houve qualquer demonstração com o meio-ambiente ou com a coisa pública por parte da parlamentar.

Essas áreas verdes e públicas devem ser preservadas e mantidas Livres, defende o professor universitário. Ele ressalta que não há qualquer diagnóstico prévio acerca das diversas formas de uso e abuso das áreas verdes e públicas que pudesse dar sustentação técnica aos valores propostos.
“Na verdade o Governo deveria ter uma política pública ligada a importante questão ambiental desses grandes e bairros residenciais de forma a comprometer os moradores com determinados padrões de preservação e Conservação dessas áreas com o estímulo da dedução do IPTU VERDE de seus impostos” – diz Flósculo.

Pressa

O GDF teria pressa em aprovar essa nova lei, não só na expectativa de reverter a decisão judicial que estabelece a liberação das faixas de passagem, mas também para assegurar a inclusão dos valores da outorga nos boletos de impostos e taxas de 2021 . A secretaria de Finanças possui todo um levantamento aéreo feito na gestão de Rodrigo Rollemberg identificando as áreas verdes que cada morador usa. A medição seria rápida e fácil.

A aprovação dessa lei poderá, portanto, sair pela culatra para muitos moradores do Lago Sul e Norte, que não seriam afetados pela desobstrução das faixas de pedestres. Mesmo assim, já há moradores de outros bairros, como o Park Way, que almejam a extensão dessa benesse oficial para que eles também possam usufruir as áreas verdes que circundam suas moradias. Em alguns casos, essas áreas são maiores do que os próprios lotes de 20 mil metros². Tudo vai desembocar na CLDF. É de se esperar, agora, para ver como se posicionarão os senhores e as senhoras distritais sobre a preservação do patrimônio público do Distrito Federal e a filosofia urbanística proposta por Lucio Costa. A depender do GDF, teremos, como afirma Frederico Flósculo, uma “Ibaneiszação urbanística” de Brasília, que poderá, inclusive, perder seu titulo de Patrimônio Histórico da Humanidade.